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樓市已經出現厄爾尼諾現象,之後又如何?

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樓市已經出現厄爾尼諾現象,之後又如何?

2012年4月11日


  樓市現在情況,與我在年初時在理工大學向千多名EAA學員所提及的厄爾尼諾現象非常相似,全文見「2012年樓市動向」。但今次厄爾尼諾現象來得又快又急,主要原因是樓市購買力的確驚人,另一個原因是SSD鎖死很多供應,樓市在供少需大的情況急升,已經超越了厄爾尼諾現象描述。稍後,或者進化成另一現象,這亦與氣象學有關,叫「雪崩」現象。

  C.Y.上場,相信第一件事並不是應付7.1遊行,而是制定如何防止樓市過熱的政策,但又不能打冧樓市,否則,會成千古罪人。但控制樓市,真的是相當棘手,不過C.Y.好彩,港人說以星加坡為師,今次樓市急升,政府打壓程度,星加坡比香港更甚,但是星加坡在不知不覺間已經出現了「雪崩」現象,我們可以監視星加坡變化,而制定出有關措施。

  今次星加坡打擊炒樓措施,比香港更狠,星政府現已出最後一招,在買樓時加大印花稅,換句話說,樓市現時不多成交量會進一步減少,俗語叫「乾升」,樓價在高位徘徊,「雪崩」現象隨時會出現。

  當樓價無以為繼,購買力消失的時候,高企的樓價會因些少原因例如利息飈升,歐債等問題,甚至是本土經濟轉差,會突然之間急速向下,由於購買者要付巨額印花稅,心急出貨者不但不會理會自己在出貨的時候要付額外印花稅,更加會減價已抵銷購買者的印花稅,在這個情況下,樓價會急速下調,若果政府沒有應變措施,這將會是一個災害。

  我的「雪崩」現象概念尚未完全成熟,所以不敢妄下判斷,不過,我們政府可以做一些事來防止樓價升至一個不合理而又成交少的「雪崩」高位,所以繼續出招打壓樓市最後只會做成上述現象,最後,必定要步星加坡後塵,屆時,是禍是福就不得而知。

  C.Y.政府將加建公屋來滿足市民需求,但是不能滿足本港及外來人士置業的慾望。按理在樓市走勢,C.Y.政府上台時中原指數大約會升至110點,大家並不要以為這是一個驚人的數字,其實若果曾特首沒有出招,中原指數早已超越130點,而曾特首出招是打擊炒家,而中原指數升跌與炒家沒有關係,或者只是很少的關係,現在指數上升只是追落後,大家亦毋需恐慌。

  樓會繼續上升,若果香港經濟沒有突然轉壞,利息沒有突然大幅飈高,到年底時大約會升至125至130點。在這時,政府要考慮出招,為什麼是考慮,因為尚要一個數據,若果整體樓市成交低於6,000宗時,政府應該果斷取消所有SSD,大家都知道SSD鎖死一大批供應量,若果政府放寬,持有物業的人最保守的都有大多30%利潤,將會導致不少人將手上物業出售。出售,供應量增大,樓價下跌是必然的結果。

  若政府只得一招,樓價將會急速下跌,一如兵敗山倒,要制止亦制止不來,C.Y.準備負上一個「打冧」樓市的罪,不過,若果政府在同時間放寬按揭,亦即是購買力增大,成為樓市下跌的一個護墊,不過,亦只可能減少一些受傷機會。無論如何,樓市一定會向下調,大家小心一些,不要太貪心,無謂他日會指責C.Y.說他對冧樓市,要知道,樓市下跌,始終是一個必然現象,問題是升了多少才跌。

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